How to be a 包租公

調薪跟不上房價物價上漲，只好開源節流。
4年前，經過仔細評估後開啟了我的包租公的生涯，分享如下
中古公寓改建：
地點選擇：設定目標客戶為外縣市來桃園工作的單身上班族，最初在找地點時，即以火車站周邊中古屋為搜尋範圍，最後找到一間中古屋，距離火車站步行僅約7-10分鐘，離工業區或市中心都近，而且位於一樓，前院還有空間可以規劃，於是便買下著手改建。一共隔成有六間套房，家電、家具布置完成後，最重要的是房子要租得出去才成。
招租：一開始循著傳統模式，向清潔隊承租公佈欄張貼廣告，但沒有效果，我於是委託套房出租中心協助尋找房客，並說好佣金為半個月房租，很快的六間套房就都租了出去，計算第一年的投資報酬率高達8.55%，在現在這個低利時代，投報率還不差喔

支出項目	$	收入項目	$
購買中古屋	330萬	租金	40,000
裝修	120萬	網路	-1,000
家電	30萬	第四台	-1,680
家具	30萬	水費電費	-1,000
Total	510萬	每月淨收入	36,320
投資報酬率	8.55%

維護：與房客關係的維持最重要的是同理心，出外靠朋友，房東應該以朋友的角度盡量給予協助，年節時也可適時送些應景水果，房客關係自然得以維持，每個月收租時才能順利。
網路協助：一年過後，幾位房客因工作關係選擇離開，我再度面臨招租問題，這次，改透過租屋網站方式張貼租屋訊息，台灣目前的租屋網站還不少，我知道的就有：易租網、鯨魚網、崔媽媽房屋等，還有後來成立的591租屋網，有些免費、有些需付費刊登，但費用並不高。因考量附近套房租金普遍下降，我也順勢將房租調降至5500/月，沒多久又都滿租了。只是，投報率下降至6.9%。
學生套房投資
同時期我又選擇了中壢一處新建學生套房預售案，當時還請來名嘴阮慕驊代言，建商包租二年，月租5500，算算投報率有5%。2年包租期滿後，同樣透過網路刊登租屋訊息，很快的有租了出去，但是，同樣面臨租金下跌問題，投報率下降至4.1%。
比較 

比較因子	改建套房	學生飯店式套房
投資報酬率	7~8%	4~5%
管理難易	難	易
銀行貸款	目前投資型房屋的銀行貸款成數皆低
轉手出售獲利機會	受報酬率下降、貸款成數不高等因素影響，市價下跌，轉手出售獲利機率低。

結論
在低利時代，套房還是值得投資的產品，不過，投資目的應以退休規劃為宜，收取長期穩定的租金而不是賺取房屋漲價後的資本利得。以20年的時間(繳貸款)換取退休後的財務自由。